1.2亿抵押权干不过691万税款，你的抵押合同里，有没有这样的“隐形税单”？

一个细节疏忽，就能让优先债权大幅缩水！当你手握千万抵押权，却眼睁睁看着拍卖款被税务局划走大半，这种颠覆认知的案例，就真实发生在沈阳某轨道交通装备公司破产案中。今天，我们透过最高法的判决，揭开抵押合同里暗藏的“税务炸弹”。

一、千万抵押权人惨败：8000万拍卖款被划走近700万税款

沈阳某轨道交通装备公司走向破产，其厂房被拍卖。债权人鲁某早在2018年就办理了抵押登记，债权金额超过1.2亿。本以为能在拍卖款里优先受偿，可2022年厂房以8000万元成交后，噩梦才刚刚开始。税务局一纸要求，直接从拍卖款中划走691万元的土地增值税和契税。鲁某据理力争，认为自己抵押权设立在先，应当优先，但一审、二审乃至最高法再审，均驳回了他的诉请。8000万的拍卖款，距离1.2亿债权本就缺口巨大，这下又被划走近700万，鲁某的损失可想而知。

二、最高法判决逻辑：实现债权的税费，优先于抵押权！

为什么法院会作出这样的判决？最高法的核心逻辑，直接改写了很多人对抵押权的认知。其一，《民法典》第五百六十一条早已埋下伏笔。该条明确规定，债务人在履行主债务外还应当支付利息和实现债权的有关费用，其给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，应当按照“实现债权的有关费用—利息—主债务”的顺序履行。也就是说，实现担保债权的税费等费用，天然就该从担保财产的变价款中优先支付。其二，《税收征收管理法》第四十五条在这里并不适用。该条规定纳税人“欠缴”的税款，发生在抵押设立之前的，税收应当优先于抵押权执行。但本案的税款并非历史欠税，而是处置抵押物时产生的，属于实现债权费用。最高法认定，即便抵押权设立在前，这种费用类税款依然优先于主债权。

三、抵押合同里的“隐形税单”，正在掏空你的债权价值

很多企业在签订抵押合同时，根本没意识到，抵押物拍卖可能产生的税费会如此惊人。土地增值税率最高达60%，契税3%到5%，再加上增值税及附加、印花税、所得税等等，1000万的抵押房产，可能产生一百多万甚至更高的税费。这意味着什么？即便抵押物不贬值，1000万的抵押物也根本覆盖不了1000万的债权！那些手握抵押权的债权人，还在做着优先受偿的美梦，却不知自己手里的抵押物，早已被“税务黑洞”蚕食。四、救命稻草：抵押合同里的这个条款，你写进去了吗？

值得庆幸的是，《民法典》561条给了债权人一线生机——债务清偿顺序，当事人是可以另行约定的！如果在抵押合同中提前约定好税费的承担方式和清偿顺序，或许就能避免类似悲剧的发生。但现实是，又有多少人在签订合同时，能想到这关键的一点？法律从不保护躺在权利上睡觉的人。沈阳这起案例，就是一记警钟，提醒所有债权人：是时候对存量抵押资产进行一次全面的税务压力测试了！仔细检查抵押合同，补上那些可能致命的漏洞，让精细化风控成为对抗风险的真正铠甲。别等到损失发生，才后悔莫及！

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